478 logements modulaires pour 17 municipalités : le contrat qui change l'échelle dans l'est du Québec

Divulgation — 8Module, qui réalise la majorité des logements décrits ici, est un partenaire commercial de ce site : nous recevons une compensation lorsque des demandes de soumission pertinentes lui sont transmises. Cet article reste éditorial — 8Module ne l'a ni commandé ni révisé — mais lisez-le en connaissant ce lien. Détails.

En bref — Dix-sept municipalités de la Gaspésie, du Bas-Saint-Laurent, de la Côte-Nord et de l'Outaouais ont mis leurs besoins en commun sous un même OBNL, la Société de développement de l'Est, et décroché d'un coup 478 logements abordables préfabriqués — un des plus gros contrats du genre de l'histoire du Québec, selon ses artisans. Coût visé : environ 313 000 $ la porte, à peu près la moitié du coût moyen des projets soutenus par Québec en Gaspésie l'an dernier. Voici comment le montage tient, qui fabrique quoi, et ce que ça change pour une municipalité de 2000 habitants.

Une municipalité de 800 habitants à qui il manque huit logements vit exactement la même crise que Montréal — sans le service d'habitation, sans le pouvoir d'achat et sans le poids politique pour y répondre. C'est le problème de fond que nous documentons région par région dans nos états des lieux sur la Gaspésie–Îles-de-la-Madeleine, le Bas-Saint-Laurent et la Côte-Nord : les besoins sont là, mais chaque projet de six ou douze logements, pris isolément, ne « balance » pas.

La réponse rapportée par La Presse le 22 août tient en un mot : regroupement. Plutôt que dix-sept petites demandes impossibles à financer, une seule commande de 478 logements, portée par un OBNL créé pour ça — la Société de développement de l'Est (SDE), dirigée par Philippe Dufort — et assez grosse pour intéresser les gouvernements, les usines et les prêteurs d'un seul coup.

Où seront construits les 478 logements

La commande couvre 17 municipalités, qui recevront en moyenne 24 logements chacune :

• Bas-Saint-Laurent : Saint-Pascal, La Rédemption, Rimouski, Les Méchins, Matane
• Gaspésie : Paspébiac, Grande-Rivière, Murdochville, Sainte-Anne-des-Monts, Carleton-sur-Mer, New Carlisle, Saint-Maxime-du-Mont-Louis, Pointe-à-la-Croix
• Côte-Nord : Baie-Comeau, Tadoussac
• Outaouais : La Pêche, L'Ange-Gardien

L'ordre de grandeur compte. À Pointe-à-la-Croix, dans la Baie-des-Chaleurs, 56 logements s'en viennent dans une municipalité d'environ 2000 habitants — l'équivalent, toutes proportions gardées, de dizaines de milliers de logements livrés d'un coup à Montréal. Le président de la Table des préfets de la Gaspésie, Mathieu Lapointe, qualifie l'arrivée de majeure, et on comprend pourquoi : c'est le genre de volume qui débloque l'embauche locale, comme on l'expliquait dans notre analyse sur les loyers qui explosent en région.

313 000 $ la porte : d'où vient l'écart

Le chiffre qui fait lever les sourcils : environ 313 000 $ par logement, selon la SDE, alors que le coût moyen des constructions appuyées par Québec approchait 600 000 $ l'an dernier en Gaspésie. L'écart ne vient pas d'un miracle, mais d'un empilement de décisions :

1. Le volume. Une commande de 478 logements se négocie autrement qu'une commande de douze. Usines, ingénierie, transport : tout s'amortit sur des centaines d'unités.
2. Le terrain à zéro. Les municipalités participantes fournissent gratuitement les terrains et consentent un congé de taxes foncières de 20 à 30 ans à la SDE.
3. La préfabrication. Des immeubles de six logements assemblés à partir de douze modules construits en usine — le format même dont on détaille l'économie dans notre dossier sur le multiplex modulaire.
4. Le financement public en couches. Québec injecte 13,6 millions en subvention, les municipalités environ 3 millions, Maisons Canada une contribution plus importante encore mais non divulguée, et les deux ordres de gouvernement complètent en prêts à taux avantageux. Le montage type est décortiqué dans notre guide du financement du logement abordable modulaire.

Résultat pour le locataire : des loyers visés de 700 $ par mois pour un 3 ½ à 1100 $ pour un 5 ½, là où un 4 ½ neuf peut se louer jusqu'à 1800 $ dans la région, selon M. Dufort.

Qui fabrique : 8Module en intégrateur, Laprise en renfort

Pour livrer une commande de cette taille, la SDE a confié tout le volet manufacturier — de l'ingénierie à l'assemblage sur chantier — à deux joueurs : Maisons Laprise et 8Module, qui réalise la part du lion avec 342 des 478 logements.

Le modèle de 8Module, que La Presse qualifie d'inédit au Canada, est celui d'un intégrateur : son fondateur et PDG, Paul Goulet, a présélectionné cinq des vingt et une usines de préfabrication québécoises selon ses propres critères de qualité, plus exigeants que les normes du secteur, et leur sous-traite la production des modules. Le client — ici la SDE — remet le contrat et le terrain, et reçoit une clé. Deux garanties accompagnent la formule, rarissimes dans l'industrie : le prix et la date de livraison sont fermes.

Parmi les usines retenues, Maisons MCG, de Saint-Joseph-de-Beauce, dont La Presse a visité la chaîne de montage : quarante ans de métier, des modules montés sur rails d'une station à l'autre, chaque étape archivée — y compris ce qui disparaît derrière le gypse — et des planchers vissés et collés plutôt que cloués. On est loin du préjugé « cheap » hérité des années 1970, que nous avons démonté dans nos mythes de la construction modulaire.

Les immeubles eux-mêmes assument leur région : bardeaux de cèdre — matériau gaspésien par tradition et à faible empreinte carbone — toits de tôle durables, isolation au chanvre, allées et stationnements déminéralisés. Les premiers exemplaires existent déjà en bordure de la route 132 à Métis-sur-Mer, près de Rimouski, où la SDE exploite des six-logements du même type.

L'échéancier

Selon les plans de l'organisme, la majorité des livraisons commence au printemps 2027, pour une location complète au début de 2028. Et la SDE travaille déjà sur un deuxième portefeuille de projets — qui pourrait s'étendre ailleurs au Québec et jusqu'au Nouveau-Brunswick — avec l'ambition d'en lancer un par année.

Il aura fallu des années à la SDE et à Paul Goulet pour convaincre les autorités de financer un modèle que personne n'avait encore éprouvé à cette échelle. C'est le même chemin que le Québec trace en parallèle avec ses propres appels de projets préfabriqués, dont les 500 logements de la SHQ et les projets déjà livrés entre Rimouski et Matane : le préfabriqué n'est plus l'expérience marginale du logement abordable québécois, c'en est devenu le canal principal en région.

Ce que les municipalités peuvent en retirer

La leçon transférable ne concerne pas que l'est du Québec. Ce qui a fonctionné ici, c'est une mise en commun : des municipalités trop petites pour porter un projet seules ont formé un portefeuille assez gros pour tout renverser — prix, financement, attention politique. Notre guide de la construction modulaire pour municipalités détaille les étapes : recenser les besoins, sécuriser les terrains, structurer l'OBNL, lancer l'appel.

Votre municipalité, votre MRC ou votre OBNL veut chiffrer un projet du même genre pendant que les programmes sont ouverts ? On peut préparer une soumission ensemble.