Financer un projet de logement abordable modulaire au Québec : les programmes en 2026

En bref — En 2026, un projet de logement abordable modulaire au Québec se finance principalement par quatre leviers : le PHAQ (programme phare de la SHQ), l'appel de projets SHQ de 500 logements hautement préfabriqués (financé par l'entente Canada-Québec du FACL de 1,8 G$), l'agence fédérale Maisons Canada (13 G$, priorité au préfabriqué) et l'assurance prêt SCHL, élargie au modulaire en mai 2026 — y compris APH Select. AccèsLogis est terminé pour les nouveaux projets. Le bon programme dépend de qui vous êtes : OBNL, coopérative, office d'habitation, municipalité ou promoteur privé.

Le paysage des programmes bouge vite — le PHAQ a été modifié en mai 2025, l'assurance SCHL élargie en mai 2026 — et les mauvaises informations circulent encore, à commencer par des références à AccèsLogis comme s'il était toujours ouvert. Voici la carte à jour, qui l'utilise, et quoi vérifier avant de déposer. Pour le contexte d'ensemble (pourquoi les gouvernements misent sur le préfabriqué), voyez notre dossier sur la construction modulaire face à la crise du logement.

La carte 2026 en un coup d'œil

Ajout de dernière heure : le 2 juillet 2026, Québec a lancé un nouveau volet du programme FIERH — près de 1 G$ pour financer les infrastructures d'eau des quartiers de maisons préfabriquées vendues sous 350 000 $, avec un appel aux municipalités ouvert jusqu'au 18 septembre 2026 (TVA Nouvelles ; notre analyse complète) — et l'Initiative de multilogements hautement préfabriqués est désormais intégrée comme volet 3 du PHAQ.

PHAQ : le programme phare de la SHQ

Le Programme d'habitation abordable Québec finance des projets de logements locatifs abordables destinés aux ménages à revenu faible ou modeste et aux personnes ayant des besoins particuliers. Point important pour le montage : il est ouvert autant aux OBNL, coopératives et offices d'habitation qu'aux promoteurs privés — c'est une rupture avec la logique d'AccèsLogis.

Dans ses grandes lignes (paramètres à reconfirmer sur la page officielle au moment de déposer, le programme ayant été modifié le 7 mai 2025) :

• une subvention calculée par un taux de l'ordre de 10 % à 60 % appliqué à un coût de construction normé au mètre carré ;
• une aide plafonnée à environ 60 % ou 80 % du coût total selon le type de demandeur ;
• des engagements d'abordabilité d'environ 35 ans dans le volet des développeurs qualifiés (volet 4) ;
• un facteur de pondération municipale introduit en mai 2025, qui module la subvention selon le territoire.

Deux notes de réalisme. D'abord, le rythme de livraison du programme a été critiqué : au printemps 2024, La Presse rapportait qu'aucun logement PHAQ n'était encore livré, avec environ 341 unités en chantier sur quelque 1 600 sélectionnées — un argument de plus pour des modes constructifs rapides. Ensuite, le budget du Québec 2026-2027 a ajouté du financement pour environ 1 000 logements abordables additionnels, principalement via le PHAQ ; les montants exacts sont à confirmer directement dans le plan budgétaire. La SHQ offre aussi un outil financier complémentaire, le Programme de financement en habitation (PFH), pour les projets sélectionnés au PHAQ.

Pour qui ? C'est la porte d'entrée par défaut de tout porteur québécois — communautaire ou privé — qui vise des loyers abordables. Le modulaire y est un mode constructif comme un autre : c'est votre montage et vos loyers qui sont évalués, pas votre procédé.

L'appel SHQ « 500 logements hautement préfabriqués » et l'entente FACL

C'est le programme le plus directement pertinent pour la filière. La SHQ a lancé un appel de qualification en août 2024, puis un appel de projets en janvier 2025 (dépôt jusqu'au 12 mars 2025) pour la construction rapide de 500 logements hautement préfabriqués, avec de premières livraisons attendues en 2026. L'appel était ouvert aux coopératives, OBNL, offices d'habitation et entreprises privées.

L'argent vient de l'entente Canada-Québec sur le Fonds pour accélérer la construction de logements (FACL) : 900 M$ du fédéral et 900 M$ du Québec, soit 1,8 G$, pour un objectif de 8 000 logements sociaux et abordables, dont 500 destinés aux personnes itinérantes ou à risque de le devenir.

Pour qui ? L'appel de 2025 est clos, mais sa signification dépasse les 500 unités : Québec a institutionnalisé le multilogement hautement préfabriqué comme mode de livraison du logement abordable. Les porteurs de projet ont intérêt à surveiller les annonces de la SHQ — les projets retenus et d'éventuels appels subséquents — et à préparer dès maintenant des dossiers compatibles avec ce format (terrain prêt, conception standardisable). Les coopératives d'habitation y étaient explicitement admissibles.

Maisons Canada : le fédéral mise sur le préfabriqué

Maisons Canada (Build Canada Homes), lancée le 14 septembre 2025, est une agence fédérale dotée d'une enveloppe initiale de 13 G$ qui priorise explicitement le préfabriqué, le modulaire et le bois massif. Sa première initiative : 4 000 maisons préfabriquées sur six sites, dont un au Québec, à Longueuil. Le directeur parlementaire du budget prévoit environ 26 000 unités d'ici 2029-2030 (DPB).

Pour qui ? L'agence est jeune et ses mécanismes se précisent encore ; à ce stade, elle intéresse surtout les municipalités et les porteurs capables de se positionner sur des terrains publics et des partenariats à grande échelle. Pour un OBNL québécois, c'est un dossier à suivre plus qu'un guichet où déposer demain matin — mais son signal de marché (le fédéral achète du préfabriqué en volume) renforce toute la filière.

SCHL : l'assurance prêt s'ouvre au modulaire (le déblocage de mai 2026)

Longtemps, l'obstacle le plus concret au modulaire multirésidentiel n'était pas technique mais financier : les calendriers de déboursés bancaires suivaient l'avancement d'un chantier, pas d'une usine. Le 7 mai 2026, après un projet pilote ayant financé plus de 800 logements locatifs modulaires dans cinq provinces, la SCHL a étendu son assurance prêt multilogement à la construction modulaire dans l'ensemble de ses produits, y compris APH Select (MLI Select) — le produit clé des projets locatifs abordables. La SCHL a aussi lancé « Prefab Plus » pour les acheteurs : mise de fonds de 5 % et déboursés progressifs jusqu'à quatre tranches, adaptés au rythme de production en usine.

Pour qui ? Tout emprunteur multilogement — OBNL, coopérative ou promoteur privé — qui monte un projet modulaire avec financement assuré. Concrètement, cela permet de combiner : subvention PHAQ au capital, prêt assuré APH Select adapté au modulaire, et un échéancier de construction comprimé qui réduit les intérêts intercalaires. Sur l'admissibilité hypothécaire du modulaire en général, voyez notre article sur l'hypothèque et le financement d'une maison modulaire.

AccèsLogis : terminé — ne bâtissez pas votre montage dessus

Précision nécessaire, parce que le réflexe persiste dans le milieu communautaire : AccèsLogis Québec est terminé pour les nouveaux projets. Sa fin a été annoncée en février 2023 et il a été remplacé par le PHAQ. La SHQ continue uniquement de financer l'achèvement des projets déjà engagés. Si un document de montage, un consultant ou un site web vous présente AccèsLogis comme un guichet ouvert, l'information est périmée.

En marge du neuf, un levier de rénovation s'ajoute par ailleurs en 2026 : selon les médias, le programme fédéral Canada Greener Homes Affordability s'étend désormais au Québec — des rénovations énergétiques sans frais (thermopompes, isolation, étanchéisation) pour les ménages à revenu faible ou médian, avec des économies estimées de 300 $ à 1 700 $ par année (Ressources naturelles Canada ; détails dans notre guide des subventions pour maison écologique).

Quel programme pour quel porteur de projet ?

• OBNL d'habitation : PHAQ (+ PFH) comme socle ; prêt assuré SCHL/APH Select adapté au modulaire ; surveiller les appels SHQ dédiés au préfabriqué. Le cas UTILE à Rimouski illustre un montage OBNL multi-sources réussi.
• Coopérative d'habitation : mêmes leviers que les OBNL ; les coopératives étaient explicitement admissibles à l'appel SHQ des 500 logements préfabriqués.
• Office d'habitation / municipalité : PHAQ pour les projets portés ou soutenus par l'office ; contribution municipale (terrain, taxes, aide financière) souvent déterminante dans les montages ; Maisons Canada à suivre pour les terrains publics.
• Promoteur privé : PHAQ (volet développeurs qualifiés, avec engagements d'abordabilité d'environ 35 ans) et financement assuré SCHL ; le modulaire y ajoute la compression d'échéancier. Notre guide du logement abordable et communautaire détaille les processus.

Vérifiez avant de déposer : la liste

1. Le programme est-il ouvert aujourd'hui ? Relisez la page officielle la semaine du dépôt — le PHAQ a changé en mai 2025, l'assurance SCHL en mai 2026 ; rien ne garantit que les paramètres cités ici seront encore exacts à votre lecture.
2. Votre statut de porteur est-il admissible au volet visé ? OBNL, coopérative, office, privé : les volets et plafonds diffèrent.
3. Vos loyers cibles respectent-ils les seuils d'abordabilité du programme, sur toute la durée d'engagement exigée (de l'ordre de 35 ans au PHAQ pour certains volets) ?
4. Votre terrain est-il réellement prêt ? Zonage conforme, permis réalistes, raccordements : la vitesse du modulaire ne sert à rien si le site bloque.
5. Votre montage supporte-t-il le calendrier de trésorerie du modulaire ? L'usine facture tôt ; validez avec votre prêteur des déboursés compatibles (c'est précisément ce que l'élargissement SCHL vient faciliter).
6. Votre fabricant est-il certifié ? Au Québec, le bâtiment usiné doit porter la certification CAN/CSA-A277 pour être vendu ou loué.
7. Les contributions locales sont-elles au dossier ? Terrain municipal, congé de taxes, mise de fonds communautaire : les montages qui aboutissent additionnent plusieurs sources.

Sources : Gouvernement du Québec / SHQ (PHAQ, modifications du 7 mai 2025, AccèsLogis, appel de projets des 500 logements hautement préfabriqués, entente FACL), Gouvernement du Canada (Maisons Canada), SCHL (communiqué du 7 mai 2026), DPB, La Presse. Article rédigé par Jeremy Soares. Dernière mise à jour : 3 juillet 2026.