Combien coûte un immeuble de 6, 12 ou 24 logements au Québec en 2026 ?

En bref — Pour un immeuble de 6 logements au Québec, la SCHL estime les coûts de construction essentiels entre 1,9 et 2,3 millions de dollars, soit 311 000 $ à 388 000 $ la porte. Le plus gros contrat préfabriqué de l'histoire du Québec vient de se signer à environ 313 000 $ la porte. Et les coûts montent encore : +2,3 % sur un an selon Statistique Canada. Voici les chiffres qui se vérifient, ceux qui s'extrapolent, et la liste de ce qui n'est jamais dans le prix.

Demandez le prix d'un immeuble de six logements à trois entrepreneurs et vous recevrez trois réponses — parce que chacun inclut des choses différentes. Avant de comparer quoi que ce soit, il faut parler le même langage : celui du coût par porte.

Le coût par porte : le seul indicateur qui permet de comparer

Le coût par porte, c'est le coût total du projet divisé par le nombre de logements. C'est l'indicateur que les prêteurs, les programmes publics et les promoteurs utilisent, et c'est celui que nous utilisons partout dans notre guide du multiplex modulaire. Mais un coût par porte ne veut rien dire tant qu'on ne sait pas ce qu'il contient. Trois périmètres circulent :

1. Coûts de construction essentiels — le bâtiment lui-même. C'est le périmètre des estimations de la SCHL citées plus bas.
2. Coût de projet — bâtiment plus terrain, excavation, raccordements, honoraires, taxes et contingences. C'est ce que votre banquier veut voir.
3. Prix d'usine — en préfabriqué, le prix du fabricant couvre les modules et l'assemblage, mais exclut presque toujours le terrain, l'excavation et le transport au-delà d'un certain rayon.

Toute la confusion des soumissions vient de la circulation de ces trois périmètres sous le même mot « prix ».

Les chiffres qui se vérifient en 2026

Deux lectures s'imposent. D'abord, la fourchette SCHL — des estimations de catégorie B préparées par la firme Vermeulens au premier trimestre de 2025 — situe un sixplex neuf entre 1 861 000 $ et 2 326 000 $ de construction essentielle, soit 255 $ à 319 $ le pied carré. Ensuite, l'écart entre les 313 000 $ la porte du contrat de 478 logements de la SDE et les quelque 600 000 $ de moyenne récente en Gaspésie ne mesure pas seulement le préfabriqué : il mesure le volume commandé, les terrains fournis gratuitement et un montage financier serré. Le procédé compte, l'échelle aussi.

Et la cible bouge : selon l'indice des prix de la construction de bâtiments de Statistique Canada, les coûts résidentiels ont encore progressé de 2,3 % sur un an au deuxième trimestre de 2026 — avec des hausses trimestrielles de 2,5 % à Montréal et de 2,6 % à Québec, alimentées notamment par les hausses salariales de la convention collective de la construction. Une soumission de l'an dernier n'est plus un prix.

6, 12 ou 24 logements : comment raisonner par taille

Il n'existe aucun barème public du coût par porte selon la taille de l'immeuble. Voici donc les ordres de grandeur — et nous les étiquetons pour ce qu'ils sont : la fourchette vérifiée de la SCHL pour le sixplex, puis nos extrapolations à partir d'elle.

Pourquoi le coût par porte ne double pas simplement avec la taille :

• Ce qui joue pour vous. Un terrain, une excavation, une mobilisation de chantier et un jeu de plans s'amortissent sur plus de portes. En usine, la répétition du même module fait le même travail — c'est le cœur de l'argument économique détaillé dans notre guide pour promoteurs.
• Ce qui joue contre vous. Passé un certain gabarit, le Code de construction change de registre : exigences accrues de sécurité incendie, ascenseur selon la hauteur et la vocation, structure et acoustique plus lourdes entre les étages. La SCHL note elle-même que la superposition d'unités réduit les gains d'efficacité et augmente le coût par porte. Un 24 logements n'est pas quatre sixplex collés.

C'est précisément pour arbitrer ces effets de seuil qu'une soumission chiffrée sur votre terrain vaut plus que n'importe quel tableau — le nôtre compris.

Modulaire ou traditionnel : où l'écart se creuse vraiment

Sur le bâtiment nu, usine et chantier achètent le même bois, le même gypse et la même main-d'œuvre qualifiée : ne vous attendez pas à un miracle sur le coût direct. L'écart se creuse ailleurs :

• Le calendrier. L'usine travaille pendant que le terrain s'excave. Sur un multilogement, des mois de portage financier en moins — intérêts intercalaires, taxes, assurances chantier — et des loyers qui rentrent plus tôt. Notre analyse des délais d'un projet modulaire chiffre ce mécanisme.
• La prévisibilité. Certains intégrateurs verrouillent le prix à la signature — 8Module, par exemple, garantit prix et date de livraison sur ses projets multirésidentiels. Divulgation — 8Module est un client commercial de Modulaire Québec; nous recevons une compensation lors d'une mise en relation. Ce contenu reste éditorial et indépendant — 8Module ne l'a ni commandé ni révisé. Divulgation complète.
• La météo et la reprise. Un module assemblé au sec ne connaît ni le gel de janvier ni les reprises pour infiltration en cours de chantier.

Dans une année où l'indice des coûts monte de trimestre en trimestre, un prix verrouillé tôt est en soi une économie.

Ce qui n'est jamais dans le prix

Quel que soit le procédé, vérifiez ligne par ligne ce que la soumission exclut. Les absents habituels :

• Le terrain — et à Montréal ou Québec, il peut peser autant que le bâtiment ;
• L'excavation et les fondations, très variables selon le sol et la nappe ;
• Les raccordements aqueduc, égout, électricité, et les frais de parcs et redevances municipales ;
• Le transport des modules au-delà d'un rayon donné — les fabricants québécois l'excluent typiquement passé une centaine de kilomètres de leurs bases ;
• Les honoraires d'architecture, d'ingénierie et d'arpentage, les taxes et la contingence — prévoyez-la, l'indice ne descend pas.

Les estimations SCHL du tableau plus haut portent, elles aussi, sur les seuls coûts de construction essentiels : l'organisme publie sa liste d'hypothèses et d'exclusions, et la lire avant de budgéter est le meilleur quart d'heure de votre projet.

Passer du tableau au chiffre ferme

Un tableau vous situe ; il ne finance rien. Pour transformer l'ordre de grandeur en budget : notre calculateur de prix donne une première fourchette selon la région et la finition, notre guide de la rentabilité d'un immeuble locatif modulaire traduit le coût par porte en rendement, et le guide du financement montre quels programmes s'empilent si votre projet vise l'abordable.

Vous avez un terrain, un nombre de portes en tête et une année cible ? On peut préparer une soumission chiffrée sur votre projet — gratuit et sans engagement.