Logement et construction modulaire à Montréal : état des lieux 2026

En bref — Montréal vient de fournir la démonstration modulaire la plus rapide du Québec : les 26 logements du Projet Acadie, installés en moins de 12 mois — permis compris — avec des locataires attendus en octobre 2026. Pendant ce temps, la nouvelle mairesse remplace le Règlement pour une métropole mixte par une exigence unique de 20 % de logements hors marché, et les loyers montréalais viennent de bondir de 7,2 % en un an. L'équation est simple : la ville a besoin de logements abordables, vite — exactement ce que le modulaire sait livrer.

De ses quartiers centraux jusqu'à l'Ouest-de-l'Île — de Dorval à Sainte-Anne-de-Bellevue —, Montréal concentre à la fois la crise la plus visible du Québec et, depuis peu, ses réponses les plus rapides. Voici l'état des lieux 2026, chiffres sourcés à l'appui.

La situation du logement à Montréal

Les données de la SCHL (octobre 2025) racontent une détente en trompe-l'oeil. Le taux d'inoccupation de la RMR de Montréal est remonté à 2,9 % — mais il tombe à 1,3 % dans le quartile des loyers les plus abordables, contre 4,9 % dans le quartile le plus cher (Radio-Canada). Autrement dit : il y a des logements libres, mais pas ceux que cherchent les ménages à revenu modeste.

Côté loyers, le loyer moyen d'un logement de deux chambres a atteint 1 346 $ par mois, en hausse de 7,2 % entre octobre 2024 et octobre 2025 — après +6,3 % l'année précédente (Le Devoir). La SCHL constate que la hausse des loyers a dépassé celle des revenus dans le Grand Montréal. Et à quelques jours du 1er juillet 2026, plus de 3 000 ménages québécois cherchaient toujours un logement, concentrés à Montréal et à Québec (Radio-Canada). Au lendemain du déménagement, 2 039 ménages restaient sans bail selon les données de la SHQ rapportées par les médias (CBC), pendant que plus de 200 logements abordables demeuraient seulement « en développement » dans la métropole (CTV News) — le portrait complet est dans notre article sur l'état de la crise du logement en 2026. La pression ne s'arrête pas aux quartiers centraux : de Dorval à Sainte-Anne-de-Bellevue, l'Ouest-de-l'Île cherche lui aussi ses solutions de densification.

Le nouveau cap politique : la règle du 20 % hors marché

Élue en novembre 2025, la mairesse Soraya Martinez Ferrada (Ensemble Montréal) a présenté un plan « 10 actions en 100 jours » qui change les règles du jeu montréalais (communiqué officiel). Deux mesures structurantes : le Règlement pour une métropole mixte (RMM) est remplacé par une exigence unique de 20 % de logements hors marché, et 80 terrains municipaux sont offerts à des organismes sans but lucratif (Radio-Canada). En juin 2026, la Ville a aussi débloqué 540 000 $ pour rénover en deux mois 45 logements vacants de la SHDM destinés à des personnes en situation d'itinérance.

La réforme ne fait pas l'unanimité : Projet Montréal et des groupes communautaires soutiennent qu'elle affaiblit la production de logement social (Métro). Le débat de fond — combien de logements hors marché, et qui les construit — reste entier.

Projet Acadie : la vitrine modulaire du Québec

Le 18 juin 2026, Québec confirmait que les 26 logements modulaires du Projet Acadie — 17 studios et 9 logements familiaux — étaient installés au 7965, boulevard de l'Acadie (Québec.ca). Les chiffres clés : un investissement total d'environ 10,1 M$ (dont 3,7 M$ de la SHQ et 1,9 M$ de la Ville de Montréal), des modules fabriqués par Les Industries Bonneville au sein du consortium Magil-Tisseur, des locataires attendus en octobre 2026 — et surtout, un projet bouclé en moins de 12 mois, permis compris.

C'est le projet-phare du premier appel de la SHQ pour 500 logements hautement préfabriqués (11 lauréats, 336 logements, annoncés en août 2025 ; 566 logements sélectionnés au total après le deuxième appel). Pour un promoteur ou un OBNL montréalais, la démonstration est là : sur un terrain urbain contraint, le modulaire compresse l'échéancier là où chaque mois compte. Notre guide destiné aux promoteurs détaille comment répliquer ce genre de montage.

Le modulaire au-delà de l'Acadie

Montréal avait déjà testé la formule sur un autre front : trois sites d'habitations modulaires de transition pour loger 90 personnes en sortie d'itinérance, à environ 157 000 $ par unité, dont le premier a été inauguré en septembre 2025 (La Presse). Leçon honnête de ce dossier : le chantier modulaire lui-même est rapide, mais les délais d'aménagement de site et de permis, eux, ne disparaissent pas — le projet a accusé des retards documentés.

À plus grande échelle, les études indépendantes mesurent des délais réduits de 20 à 50 % par rapport au chantier traditionnel, comme on le détaille dans notre dossier sur la crise du logement et la construction modulaire. Le précédent le plus probant reste les 155 logements étudiants modulaires livrés en une dizaine de mois à Rimouski — même fabricant que l'Acadie, échelle six fois supérieure. Entre le multiplex modulaire de quartier et l'immeuble standardisé de la SHQ, la gamme couvre l'essentiel des besoins montréalais.

Les programmes disponibles en 2026

• PHAQ (Programme d'habitation abordable Québec). Le budget 2026-2027 finance un nouvel appel de 1 000 logements abordables — le premier appel régulier depuis 2023.
• Les appels SHQ « hautement préfabriqué ». 566 logements sélectionnés en deux appels ; le Projet Acadie en est la preuve de concept montréalaise.
• La règle municipale du 20 % hors marché et les 80 terrains offerts aux OBNL, qui créent un pipeline de sites où la vitesse d'exécution devient l'argument décisif.
• L'assurance prêt SCHL élargie au modulaire (mai 2026), qui facilite le financement des immeubles multilogements préfabriqués — on décortique le tout dans notre guide du financement du logement abordable modulaire.

Sources : Gouvernement du Québec (SHQ), SCHL, Le Devoir, Radio-Canada, La Presse, Métro, CNW Telbec. Article rédigé par Jeremy Soares. Dernière mise à jour : 3 juillet 2026.