Ces règlements municipaux qui bloquent des logements (et comment ça change)

En bref — Le frein numéro un d'un projet de logement au Québec n'est souvent ni l'argent ni la construction : c'est le règlement — un zonage qui date d'une autre époque, une dérogation qui prend des mois, un deuxième logement interdit sur un terrain de 10 000 pieds carrés. Mais la serrure est en train de changer : depuis mars 2024, la loi 31 permet à toute municipalité d'autoriser les unités d'habitation accessoires par simple règlement, et des villes comme Québec, Sherbrooke, Trois-Rivières et Victoriaville l'ont déjà fait. La révolution est tranquille, mais elle est réelle.

Imaginez la scène, mille fois vécue : un propriétaire veut construire un petit logement pour sa mère dans sa cour arrière. Le terrain est grand, les plans sont faits, l'argent est là. Réponse de l'hôtel de ville : le zonage ne le permet pas. Prochaine étape : une demande de dérogation, des mois d'attente, une consultation où trois voisins décideront si sa mère a le droit d'exister à moins de 30 mètres d'eux.

Multipliez par des milliers de terrains, et vous obtenez une partie très concrète de la crise du logement : des logements légalement impossibles sur des terrains parfaitement capables de les accueillir.

Le mur réglementaire, pièce par pièce

Le mur a trois briques principales. Le zonage d'abord : des quartiers entiers gelés en unifamilial isolé depuis les années 60, où tout ajout — deuxième logement, petit multiplex — exige de modifier le règlement. Les procédures ensuite : dérogations mineures, approbations référendaires, délais d'étude qui transforment un projet de 12 mois en odyssée de 36. Les normes enfin : stationnements minimaux, marges, superficies minimales de terrain, qui rendent mathématiquement impossible le petit logement abordable même là où il est théoriquement permis.

Aucun de ces règlements n'a été écrit pour bloquer du logement. Chacun avait sa logique d'époque. Mais leur effet cumulé, en pleine pénurie, est exactement celui-là — et pour un projet modulaire, dont la fabrication se compte en semaines, passer 18 mois dans la machine à permis est particulièrement absurde : l'immeuble attend plus longtemps que sa construction n'a duré. Notre guide des permis pour le modulaire aide à naviguer la machine en attendant qu'elle change.

La clé qui tourne : la loi 31 et les UHA

Le changement le plus concret est passé presque inaperçu : depuis le 25 mars 2024, une disposition de la loi 31 permet à toute municipalité québécoise d'autoriser les unités d'habitation accessoires — la petite maison de cour, le logement au-dessus du garage — par simple règlement, sans réécrire tout son plan d'urbanisme. La densification douce, débloquée en un vote de conseil.

Et des conseils votent : Québec, Victoriaville, Longueuil, Sainte-Catherine, Sherbrooke, Baie-Saint-Paul, Nicolet, Trois-Rivières et Sutton ont adopté des règlements UHA en 2024-2025. Pour le propriétaire, l'équation devient intéressante : une petite habitation fabriquée en usine, livrée et posée en cour arrière en quelques jours, dans une ville où c'est désormais un droit et non une bataille. On explique le format dans mini-maison et UHA modulaires et l'état de la réglementation, ville par ville, dans mini-maisons : ce que disent les règlements municipaux.

Les villes qui accélèrent (et pourquoi)

La loi 31 contient d'autres clés que les UHA. La Ville de Québec s'en est servie pour autoriser des projets plus denses que son zonage sans passer par la procédure complète — des dizaines de projets accélérés, comme on le raconte dans notre état des lieux de la Capitale-Nationale. Saguenay a dégainé ses « superpouvoirs » en habitation la même année — le détail est dans notre page Saguenay–Lac-Saint-Jean. À Montréal, la nouvelle administration a remplacé le Règlement pour une métropole mixte par une exigence unique de 20 % de logements hors marché et offert 80 terrains municipaux à des OBNL — une réforme applaudie par les uns comme une simplification, critiquée par les autres comme un recul du logement social. On vous laisse juger ; les deux lectures existent.

Pourquoi ce dégel soudain ? Regardez le calendrier : aux élections municipales de novembre 2025, le logement était l'enjeu numéro un pour 38 % des électeurs selon Léger. Les conseils municipaux ont fait le calcul que les règlements, eux, ne votent pas. Le mouvement d'ensemble — quelles villes facilitent quoi — est cartographié dans ces municipalités qui deviennent les héros du logement, et notre guide pour les municipalités donne la marche à suivre à celles qui veulent embarquer.

La preuve que la machine peut tourner vite quand tout le monde le veut ? Le Projet Acadie, à Montréal : moins de 12 mois, permis compris. Le règlement n'est pas une fatalité ; c'est un choix, renouvelable à chaque conseil municipal.

Votre municipalité étudie un règlement UHA ou un projet qui dort dans une pile de dérogations ? On peut vous aider à documenter le dossier. On s'en parle ?